Consigo regularizar meu imóvel sem processo judicial?

Home / Blog

Se você possui um imóvel ocupado há anos sem a devida documentação, saiba que existe uma forma mais rápida e menos burocrática de regularizar sua propriedade: a usucapião extrajudicial. Essa modalidade permite que o reconhecimento da posse e a obtenção da escritura sejam feitos diretamente em cartório, sem a necessidade de um processo judicial longo e custoso.

O que é usucapião extrajudicial?

A usucapião é um meio legal de aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta, desde que sejam atendidos certos requisitos. A modalidade extrajudicial foi introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015, especificamente no artigo 1.071, que incluiu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Com isso, tornou-se possível obter o reconhecimento da propriedade diretamente em cartório, sem precisar ingressar na Justiça.

Quais são os requisitos?

Para que seja possível a usucapião extrajudicial, é necessário cumprir algumas exigências:

Posse ininterrupta e pacífica do imóvel pelo tempo exigido por lei (que pode variar entre 5, 10 ou 15 anos, conforme a modalidade de usucapião aplicável);
Concordância dos antigos proprietários e confrontantes (vizinhos), já que qualquer contestação pode levar o caso para a via judicial;
Imóvel sem pendências judiciais ou embaraços legais que impeçam o registro;
Comprovação da posse e do tempo decorrido, o que pode ser feito por meio de documentos como contas de água e luz, IPTU, contratos de compra e venda, declarações de testemunhas, entre outros;

Elaboração de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e aprovados pelos órgãos competentes.

Usucapião como alternativa ao inventário

Em alguns casos, a usucapião pode ser utilizada para substituir o inventário quando um imóvel está registrado em nome de uma pessoa falecida, mas os herdeiros já exercem posse contínua e pacífica sobre ele. Se os requisitos legais forem atendidos, os herdeiros podem obter o reconhecimento da propriedade sem necessidade de um inventário formal, evitando custos elevados e burocracias associadas ao processo sucessório. Essa alternativa é viável especialmente quando não há disputas entre os interessados e o tempo mínimo de posse exigido pela lei já foi cumprido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. SENTENÇA DE IMPROCEDENCIA. INCONFORMISMO. 1- A ação de imissão na posse tem como causa de pedir o direito de ter posse (jus possidendi), destinando-se, normalmente, à tutela do direito do proprietário de reivindicar a coisa das mãos de quem injustamente a detenha (art. 1.228, do Código Civil). 2- Usucapião arguida como matéria de defesa. Possibilidade. 3- A jurisprudência se posicionou no sentido da possibilidade de usucapião de herdeiro sobre bens imóveis do acervo hereditário, na hipótese de posse exclusiva, durante o lapso temporal legalmente previsto e com animus domini, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião. 4- A ré preenche os requisitos legais para a configuração da usucapião extraordinária. Ausência de impugnação específica quanto a alegação da ré de que exerce a posse exclusiva do imóvel há quase 40 anos. 5- Restou demonstrado, ainda, o animus domini da apelada e a destinação à moradia, tendo em vista a prova pericial produzida nos autos comprova a existência de 03 edificações construídas pela ré no imóvel objeto da lide. 6- Ônus sucumbenciais devidamente delineados. Sentença mantida. Precedentes do STJ e do TJRJ. Improvimento do recurso. Condeno a parte autora em honorários sucumbenciais no valor de 2% sobre o valor da causa, na forma do artigo 85, § 11, do CPC, observada a gratuidade de justiça deferida. (TJ-RJ - APL: 00082889720178190207, Relator: Des(a). MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO, Data de Julgamento: 24/06/2021, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/07/2021)

Como funciona o procedimento?

O pedido de usucapião extrajudicial é feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está localizado. O processo envolve as seguintes etapas:

Reunião da documentação necessária, incluindo certidões negativas e comprovantes de posse;
Apresentação do pedido ao cartório, acompanhado da anuência dos confrontantes e da manifestação do advogado do requerente;
Análise do pedido pelo cartório, que pode solicitar ajustes ou documentos complementares;
Registro da usucapião, caso todas as exigências sejam cumpridas.

A importância do advogado na usucapião extrajudicial

Apesar de ser um procedimento mais célere, a usucapião extrajudicial exige o acompanhamento de um advogado, conforme previsto na legislação. O profissional será responsável por orientar sobre a documentação, mediar eventuais discordâncias e garantir que todos os trâmites sejam seguidos corretamente, evitando problemas futuros.